따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매<유근용, 정민우>

주식 책만 읽다가 처음으로 부동산 공부를 위하여 구입한 책이다. 

부동산을 공부하는 이유는 주식을 아무리 공부하더라도 위험자산으로 손해를 볼 수 있기에 손해를 막아줄 자산으로 부동산을 선택했다.

 

부동산 공부는 안 해봤지만 경매에 관하여 관심이 많아서 사람들이 가장 많이 찾는 책으로 선정해봤다.

보통 경매라고 생각하면 가장 먼저 떠오르는 그림이 도매시장에서 상품의 가격을 매길 때 참가한 사람들이 입찰가를 말하는 상황이 생각난다. 

 

그럼 부동산 경매도 그와 비슷한 걸까? 그 내용을 알아보자.

 

목    차

1. 저자에 관하여
2. 책 내용 맛보기
3. 본문
4. 핵심 주장
5. 추천 대상

1. 저자에 관하여

• 유근용 - 경매를 시작한지 5년 만에 경매 73건, 공매 126건을 낙찰받았고 월평균 3건 이상의 낙찰을 받는다. 전국경제인연합회, LH 주택공사, 삼성생명, 해커스 그룹, 온비드 등에서 강연했다. 자기 계발 & 재테크 교육회사(주)발품 불패 공동대표이고 <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>, <1일 1행의 기적>, <초격차 성공 수업> 등의 저자이다. 네이버 카페 '발품 불패'와 '독행 TV'를 운영 중이다.
• 정민우 - 전국적으로 아파트, 상가, 토지, 공장, 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 모텔 등 부동산 경매 실전 전문가이다. 200여 건의 낙찰 경험과 노하우를 응축한 그의 부동산 경매 강의는 항상 조기 마감된다. 현재 (주) 바른 자산관리(AMC) 대표이사, (주) 바른 경영 컨설팅 대표, (주)준민 자산관리 경매 자문을 맡고 있다.

 

왜 이 책을 썼는가?

지금은 누가 뭐라 해도 투자가 필수인 시대이다. 저자는 가장 안전하고 확실한 투자처가 부동산 경매라고 한다. 부동산 경매는 국가기관인 법원에서 진행하기 때문에 편법이 통하지 않는다. 그래서 자신이 매입가만 잘 정한다면 리스크가 거의 없다. 그리고 투자가 거듭될수록 더욱더 안전마진은 확실하다.

 

처음 경매를 접하는 초보가 여러 사건을 겪으면서 해결해가는 과정을 담은 책이다. 단순 이론을 넘어 실제로 바로 경매시장에 뛰어들어갈 수 있을 정도로 자세히 서술되어 있다. 그리고 부동산 관련 용어도 실전 경험에 녹여서 친절히 설명되어 있다.

 

2. 책 내용 맛보기

• 제1장 - 경매에서 반드시 알아야 할 핵심 이론에 관하여
• 제2장 - 아파트, 빌라 경매에 관하여
• 제3장 - 지식산업센터, 상가, 오피스텔, 호텔 경매에 관하여
• 제4장 - 아파트, 빌라, 오피스텔 지분 투자에 관하여
• 제5장 - 대지, 임야, 농지, 도로, 토지 지분 투자에 관하여

3. 본문

제1장 < 이것만 알아도 바로 시작할 수 있다. 경매 핵심 이론>

경매 절차

1. 입찰 : 입찰표 작성, 입찰표 및 매수신청 보증 제출, 입찰 종결

2. 매각 허가 결정 : 법원인 매각불허가 사유 확인 조사 후 선고

3. 매각대금 납부 : 매각대금의 지급절차, 매각대금 자금의 효과, 경락잔금 대출

4. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

 

공매란?

공매는 세금과 자산금을 납부하지 않은 경우 재산 압류 후 매각대금으로 세금 징수를 대신한다. 한국 자산관리 공사가 운영하는 온비드 사이트에서 인터넷 입찰로 진행한다.

 

경매에 필요한 것

 본인 단독 입찰일 경우에는 신분증과 도장, 입찰보증금이 필요하고 대리 입찰일 경우는 신분증과 도장, 입찰보증금, 입찰자의 인감증명서와 인감도장이 찍혀있는 위임장이 필요하다. 그리고 공동입찰일 경우는 입찰 보증금, 공동입찰자 전원의 신분증 및 도장, 공동입찰자 전원의 인감증명서와 인감도장이 찍혀있는 위임장이 필요하다.

 

입찰 시 반드시 확인

• 입찰 자격 수정 불가 : 가격 수정은 불가능하기에 미리 입찰표를 작성해야 한다.
• 입찰 가격은 신중하게 : 기일 입찰표는 집에서 미리 작성하거나 현장에서 입찰가를 수정하려면 인적 사항은 모두 적고 입찰가 금액란만 비워라.
• 사건 번호 외 물건 번호가 있으면 물건번호 반드시 기재 : 물건 번호는 적지 않으면 무효 처리된다.
• 입찰 보증금은 최저 매각가 10% 이상 : 법원 경매정보에 보증금 액수가 있다.
• 필요한 서류 확인 : 빠뜨린 서류가 있는지 최종 확인해야 한다.

입찰 전에 반드시 시세 파악 후에 입찰가를 산정하라

사전조사에서 가장 중요한 건 담보가치이다. 담보가치를 어떻게 측정하느냐에 따라 입찰의 성패가 갈린다. 아파트를 예로 들면 '전세가'와 '현재 시세'를 정확히 알아야 한다. 시세 즉, 담보가치에 대한 확신이 있다면 낙찰받는 건 시간문제다.

 

낙찰 성공 후 잔금 준비와 명도 준비 

낙찰 후 대출을 알아보고 바로 사건 열람을 해야 한다. 낙찰 후 매각 허가 확정일까지 2주 기간이 있다. 만약 매각에 문제가 생기면 취소될 수 있기 때문에 사건 열람을 기록해 점유자를 파악하고 명도 계획을 세운다.

점유자와 접촉하는 방법은 여러 가지가 있다. 문에 포스트잇을 붙이거나 우편물 보내기, 직접 방문하기가 있다. 

잔금 납부 후 현장에 가보는 것이 좋다.

 

권리 분석은 현장조사 전 필수

현장조사 전 필수인 권리분석의 핵심은 말소기준 권리를 찾는 것이다.

그 방법은 등기사항 전부증명서에서 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 배당 요구한 전세권만 찾아서 확인하면 된다.

• 근저당권 : 은행은 이자를 내지 않아 연체된다면 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매 비용을 청구한다.
• 가압류 : 재산을 빼돌리지 못하게 재산을 임기 동결하는 것이다.
• 담보가등기 : 근저당권처럼 돈을 빌려주고 부동산에 가등기를 설정할 수 있는데 매도인이 소유권 이전 등기 절차에 협조하지 않거나 계약 상태에서 매수인으로서 권리를 확보할 때 필요하다.
• 경매개시 결정 등기 : 법원이 이상 없으면 해당 부동산에 경매개시를 명하고 등기부에 기재하는 것이고 등기상 말소기준 권리가 없을 때 말소기준권리가 된다.
• 배당 요구한 전세권 : 소유자가 살고 있다면 말소기준 권리만 잘 봐도 되지만 임차인이 있다면 대항력 여부를 체크하라. 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 입찰가를 보증금을 더하여 더 낮게 정해야 한다. 초보자라면 경매사이트에 '인수'표시가 없는 모든 권리가 '소멸'하는 경매사건만 입찰하라.

입찰 전 반드시 확인해야 하는 서류 세 가지

1. 감정평가서 : 법원에서 지정한 감정평가기관에서 최초 매각 금액을 정한다. 이 감정가를 믿고 입찰하면 안 된다. 감정평가 시점과 입찰일은 6개월 ~ 12개월의 차이가 나기 때문이다. 대신 감정 평가의 근거, 위치 및 지적도, 내부 구조도, 현장 사진을 확인해야 한다.
2. 현장조사서 : 법원 집행관이 부동산 현재 상태를 확인한 후 작성했고 여기에 임차인 정보가 있기 때문에 매우 중요하다. 하지만 임차인의 정보가 누락되거나 점유자가 거짓 진술하고 전입일이나 사업자 등록일이 잘못 적히는 경우가 있기 때문에 현장조사도 해야 한다.
3. 매각물건 명세서 : 권원, 점유자 이름, 임대차 기간, 보증금, 월세, 전입신고일 확정일자, 배당요구 여부 등을 기록했다. 입찰자가 의사 결정할 때 가장 신뢰할 수 있는 문서다. - 최선순위 설정 일자, 배당요구 종기일, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각을 통해 그 효력이 소멸하지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요, 비고(초보라면 공란이거나 해당 없음 위주로만 입찰하라. 권리관계가 깨끗하다는 증거)

낙찰 확률을 높이려면 입찰가를 어떻게 산정할까?

1. 비용 + 수익률 계산

낙찰가 이외의 들어가는 비용이 세 가지가 있다.(취득세, 등기비용, 명도비용, 이자비용)

• 취득세 : 부동산 취득 시 내는 세금이며 매입가와 면적에 따라 달라진다.
• 등기비용 : 등기 등록되는 모든 자산에 부과되며, 낙찰가의 0.2 ~ 0.3 % 이다.
• 명도비용 : 전용면적 기준 평당 12 ~ 15만 원으로 산정한다.
• 이자비용 : 잔금을 납부하면서 대출받은 금액에 대한 이자이다.

2. 모의 입찰 실시

• 입찰할 경매 물건 정하기 -> 손품 + 발품 -> 입찰하기 -> 피드백

피드백은 낙찰결과와 입찰가를 비교하여 나의 투자 성향을 파악한다.

입찰가 > 낙찰가 : 공격적이기 때문에 입찰가 하향조정
입찰가 < 낙찰가 : 보수적이기 때문에 입찰가 상향조정

 

3. 유찰 기다리지 마라.

유찰된 건은 노리고 있는 사람이 많기 때문에 초보자가 낙찰받기 매우 어렵다. 그래서 현재 시세보다 저렴하다고 판단되면 기다리지 말고 즉시 입찰해야 한다.

 

4. 경매사이트의 조회수 Check

조회수가 높은 건 사람들의 관심이 크다는 의미이기 때문에 입찰가 산정 시 고려해야 할 사항이다.

 

5. 인근에 매각 낙찰 사례를 보라.

유로 경매 사이트에서 같은 아파트 단지 내에서 낙찰된 데이터를 한 번에 확인할 수 있다.

 

6. 관리사무소를 잘 활용하라.

전화로 미납 관리비를 물어보는 것보다 방문하면 더 많은 정보를 얻을 수 있다.

소액으로도 바로 시작할 수 있는 지분투자

사람들이 어려워서 관심을 두지 않는 지분 물건은 상속, 부부 공동명의, 공동 투자의 이유로 경매, 공매를 통해 나온다.

 

지분투자로 수익 내는 방법

• 공유자에게 내 지분 매도
• 공유자 지분을 하다로 만들어 부동산 중개사무소를 통해 매도
• 전체 지분을 중개업소에 내놓고 일반 매매로 매도
• 현물로 분할해서 나눠 갖는 방법
• 공유자들과 인접 토지주인에게 매도
• 전체 지분을 경매로 처분해서 내 지분 비율대로 배당받는 방법

지분투자 절차

물건 검색 -> 낙찰(배당받는데 빠르면 1년 보통은 1년 반 소요) -> 소유권 이전 -> 부동산 처분금지 가처분 -> 공유물 분할 청구소송(대부분 여기까지 진행되고 낙찰 후 3개월 소요) -> 서로 협의 안되면 -> 판결문으로 경매 신청 -> 경매 낙찰 -> 잔금 납부 -> 배당

제2장 <따라 하면 무조건 돈 버는 주택물건의 실전 부동산 경매>

현장조사하는 법

현장조사는 한 번 가면 절대 안 온다는 마음으로 가야 한다. 그래야만 양질의 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 현장조사가 필요한 이유는 진짜 중요한 정보는 현장에 있기 때문이다. 경매 나온 집을 방문하지 말고 누수를 알려면 아랫집, 층간 소음을 알려면 바로 윗집을 방문하면 된다.

 

부동산 호재 아는 방법

호재는 규모도 중요하지만 거래할 부동산과 직접적인 연관성이 있어야 한다.

예산 확보, 사업비 규모, 사업비 충당은 어디서 되는지와 지역 민심과 정치, 경제 상황, 환경단체나 주민 반대 여부 등 변수가 있기에 호재가 제대로 진행되는지 확인은 필수다.

다음과 같은 곳에서 그 정보를 알 수 있다.

• 도시계획 정보서비스 토지 이음 : 원하는 곳의 도시계획을 알 수 있다.
• 시청 홈페이지 : 개발상황을 알 수 있고 믿을 수 있는 정보지만 선점하는 투자는 어렵다.
• 씨-리얼 : 한국 토지주택공사가 운영하고 토지이용계획, 인구 증감, 개발계획, 성장률을 확인할 수 있다.
• 네이버 부동산 : 매매호가를 볼 수 있고 많은 매물을 가진 부동산 중개업소를 파악할 수 있다.
• KB부동산 : 매물, 시세, 실거래가, 분양, 세금, AI 예측 시세, 빌라 시세를 확인할 수 있다.
• 부동산 지인 : 빅데이터 기반의 사이트이고 지역, 아파트, 거래량 top 10을 제공하고 투자자들이 인구 증감 및 지역별, 연도별 아파트 공급량을 많이 본다.
• 기타 : 경제 신문과 부동산 전문 블로거, 유튜브(월급쟁이 부자들 TV, 독행 TV 등)

경매가 취소되는 이유

• 복등기 : 분양이나 매매 계약의 이유로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 다른 매수인 앞으로 등기를 바꾸는 것이다. 등기를 두 번 한다고 하여 복등기라고 한다.
• 무잉여 : 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정될 때 이 사실을 채권자에게 통지하고 경매 절차를 법원이 취소하는 것이다.

제3장 <따라 하면 무조건 돈 버는 상가 물건의 실전 부동산 경매>

월세 + 차익 = 지식산업센터 투자

지식산업센터의 장점은 월세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있다는 것이다. 그리고 아파트, 빌라, 오피스텔과 비교해서 임차인과 분쟁이 훨씬 적다. 또 보유 시 종부세를 안내며 대출 비율이 높다. 그래서 계약금 10%만 있어도 투자가 가능하다. 실사용자에게는 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면된다. 초보자에게는 개별성이 강한 상가보단 지식산업센터 투자가 좋다.

 

나의 목표수익률과 적정 입찰가는 어떻게 정하는가?

상가, 지산, 오피스텔 등 부동산 종류별 그리고 서울, 수도권, 지방 지역별로 나누어 목표수익률을 정한다. 예를 들면 강남 오피스텔 4%, 수도권 지식산업센터 5% 이상, 지방 상가 6% 이상 이런 식이다.

그리고 입찰가는 반드시 시세에 대한 확신을 근거로 정해야 한다.

아파트는 시세 파악이 쉽지만 상가 등 수익형 부동산은 아래 방법을 참고한다.

임대보증금 3,000만 원에 월세 150만 원의 상가의 경우(목표수익률 6%) 
--> (150만 원 × 12/0.06) +3,000만 원=3억 3,000만 원.

이 금액을 1차로 잡고 금리, 공실 위험, 위치, 동선, 예상 보유기간을 고려하여 입찰가를 산정한다.

 

1인 법인 vs 개인

개인과 법인 투자의 가장 큰 차이는 세율이다.

먼저 개인의 최고 종합소득세율은 45%이고 양도소득세는 조정대상지역의 2 주택자면 22%, 3 주택자는 33%로 과세되고 최고 세율도 80%를 넘는다. 하지만 법인은 양도소득세를 안 내고 연간 소득금액이 2억 이하면 10%, 2억 초과 200억 이하면 20%의 법인세를 낸다. 법인으로 경매 투자를 하면 공시 1억 이하 주택은 1.1% 취득세율이 적용되기 때문에 절세 효과가 좋다.

 

제4장 <따라 하면 무조건 돈 버는 건물 지분의 실전 부동산 경매>

소송이 두렵다? 잘 알면 두려울 것 없는 소송

소송이라는 단어 자체가 거부감을 불러일으키지만 방법만 안다면 무서울 것 없다.

요즘은 변호사를 구하지 않아도 셀프로 소송을 걸 수가 있다. 대법원 전자소송 사이트에서 원할 때 소장을 접수할 수도 있다. 그리고 소송비용도 그리 부담스러울 정도의 금액이 아니다. 소송비용은 낙찰받은 물건의 가치에 따라 결정되는 인지대(몇 천 원 정도)와 공유자 1명당 7 ~ 8만 원의 송달료가 전부다.

 

또 공동으로 낙찰받았을 경우 대표자인 '선정당사자'를 정하여 소송을 진행하면 되고 1평밖에 안 되는 지분을 낙찰받았더라도 공유물 분할 청구 소송을 진행할 수가 있다.

마지막으로 법인으로 낙찰받았다면 법인으로 따로 전자소송 사이트에 가입하여 소송을 진행할 수 있다.

 

상황별 지분투자 노하우

• 집이 비워진 경우 : 먼저 공유자를 찾고 협의하여 매도한다.
• 채무자와 공유자가 사는 경우 : 가장 좋은 상황이다. 함께 살고 있기에 낙찰자의 2분의 1 지분에 대한 사용료를 받을 수 있다.
• 채무자만 사는 경우 : 최대한 빨리 공유자를 찾아서 채무자를 이사시키고 공유자와 함께 매도한다.
• 세입자가 사는 경우 : 극히 드문 경우이고 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 수도 있기에 초보자는 입찰하지 않는 것이 좋다.

제5장 <따라 하면 무조건 돈 버는 토지 지분의 실전 부동산 경매>

미래에 개발될 수 있는 토지 고르기

• 최소 50% 이하로 떨어진 물건들의 유찰 횟수 파악 : 토지는 5년 이후를 바라보며 투자해야 하기 때문에 무조건 싸게 낙찰받아야 수익을 극대화할 수 있다.
• 조회수 확인 : 조회수가 높으면 입찰가가 높게 책정되기 때문에 생각한 가격보다 높게 적어야 한다.
• 역세권 확인 : 가장 중요한 기준이 역세권이다. 1차 500m 이내, 2차 700m 이내까지는 괜찮지만 1km를 넘으면 입찰하지 말라.
• 주변이 낙후되었는지 확인 : 대규모 개발이 되면 가장 좋고 낡은 건물 2 ~ 3개 합쳐서 개발하는 식의 소규모 재개발과 재건축이 진행될 수 있다.
• 초등학교가 주변에 있는지 확인 : 초등학교 근처 오래된 건물 사이 도로나 앞마당 대지가 좋은 물건이다.

도로투자가 뭐지?

말 그대로 도로를 낙찰받는 투자다. 

도로투자에는 5가지 분명한 장점이 있다.

1. 소유권 이전만 하면 매도할 때까지 재산세가 부과되지 않는다.
2. 100평, 10000평이 넘는 도로를 소유하더라도 주택수와 관계없다.
3. 재개발에서는 도로(총면적 90㎡)만 소유하더라도 입주권을 받을 수 있다.
4. 보통 대지의 3분의 1 가치를 받지만 재건축이 진행되면 3분의 2까지 가능하다.
5. 소규모 재건축이 진행되면 도로를 대지 가격으로 매도할 수 있다.

4. 핵심 주장

공동저자이지만 핵심 주장은 한 가지이다. 손해보지 않고 확실하게 수익 볼 수 있는 투자처는 경매와 공매라는 것이다. 그리고 수익을 극대화하는 방법도 한 가지로 압축된다. 

반드시 싸게 사라

만약 경매로 싸게 사지 않고 시세 그대로 산다면 경매를 하는 의미가 없다. 반드시 싸게 살수록 수익은 커진다.

재테크 열풍이 불고 있는 지금이지만 수익이 제대로 나지 않는다면 바로 경매 공부를 시작하라.

 

5. 추천대상

• 주식을 하기에는 손해 볼 것 같아서 다른 재테크 수단을 찾는 사람
• 부동산 경매에 관해 관심이 있는 사람
• 평범한 월급쟁이를 넘어서 경제적 자유를 가지고 싶은 사람
• 불황에도 끊임없이 현금흐름을 만들고 싶은 사람
• 경매와 공매를 실전 사례로 공부하고 싶은 사람
• 공유 숙박 사업을 시작하려는 사람